Förenklad förvaltning med digital tvilling
Moderna material och tekniska innovationer till trots är byggsektorn ur många aspekter en ganska konservativ näring. Och det är inte så konstigt. Projekten är stora, dyra och tidskrävande. Men digitaliseringen kommer så sakta, och då främst inom projektering, där tvådimensionella ritningar ersätts av tredimensionella BIM, Building Information Modeling, med information om bland annat byggnadsdelar, volymer och ytor.
Trots att BIM innehåller fundamental information för nästa fas i fastighetens liv har den sällan eller aldrig efterfrågats inom förvaltning. Förvaltningsfasen utgör den största kostnaden under en fastighets livstid och med BIM som underlag för smarta process- och styrsystem kan såväl energiförbrukning som underhåll effektiviseras och minimeras.
En lösning på hur BIM-informationen skulle kunna användas i förvaltningsfasen är något som byggnadsingenjören Jonas Stenberg funderat över under många år. 2017 började han som digital fastighetsutvecklare på Ica Fastigheter, där taket var högt för nya innovationer. Idén om att skapa en digital tvilling – där alla data från en fysisk fastighet samlas – började ta form.
Året efter blev teorierna verklighet. Ett pilotprojekt, i samband med en om- och tillbyggnad av Ica Maxi i Enköping, drogs igång av Ica Fastigheters projektgrupp, som sedan starten vuxit från två, till dagens åtta, personer, med Jonas Stenberg som projektledare.
– Vi tänkte att om vi lyckas i Enköping så kan vi klara av det var som helst. Det här är ganska enkelt att införa vid nyproduktion, men vi gör bara cirka åtta nybyggen per år och 300 om- och tillbyggnader, säger Jonas Stenberg.
Fastigheten i Enköping var tidigare ombyggd från en Kvantum- till en Maxi-butik och nu skulle gamla ritningar plockas fram, ytor kontrollmätas och gammalt och nytt synkas. Utifrån värden i BIM skulle en modell skapas, anpassad för förvaltning och lätt tillgänglig via en mobil app.
– Vi började med en workshop med intern och extern förvaltning och frågade vad de ville se i systemet. Alla började direkt tänka i BIM och sa att de ville kunna se mått, ytor och hårda fakta. Sedan hände ingenting. Modellen användes inte, säger Jonas Stenberg.
Jonas Stenberg och teamet insåg att de måste hitta nya infallsvinklar. De gick ned på butiksgolvet med Jörgen Heed, som jobbar för Riksbyggen och ansvarar för butikens fastighetsförvaltning.
– Vi frågade vad han tyckte och då började det hända saker. Några mått hade han ingen användning för. Han ville kunna se fabrikat och modellbeteckning på till exempel kranar och fläktar.
Ica-handlaren Johan Borg var å andra sidan saligt trött på felanmälningar som ”försvann”, med andra ord att han saknade återkoppling om och när uppdraget skulle utföras, eller om det var gjort.
– Det första Johan sa när vi talade om felanmälan var ”Palltrucken! Vi blir tokiga på att den alltid krånglar och ingen förstår hur det funkar med laddningen”. Det visade sig att palltrucken inte ens fanns med på pricklistan. Nu kunde vi lägga in ett faktablad och en lathund lättåtkomligt i systemet.
Efter det klev projektet in i en ny fas. Det visade sig att vad som var viktigt för hyresgäst och förvaltare framför allt var information om mjuka världen kring en komponent, som när den senast åtgärdats och av vem, leverantör och återförsäljare men också ronderingar och besiktningsdatum. Bland annat. Även äganderätt om komponenter kom upp, en vanlig orsak till diskussion mellan fastighetsägare och hyresgäst när något ska lagas.
– Med det här systemet ser man exakt var kranen är, när något gjordes senast, om det finns någon garanti och när den installerades. Och man kan lägga bilder, pdf:er och manualer, förklarar Jonas Stenberg.
Jörgen Heed har jobbat med systemet sedan maj och tycker att det fungerat smidigt.
– Den som felanmäler skriver vad som ska göras och kan ta en bild och pluppa in på kartan. Folk har ju alltid en telefon på sig och knäpper hej vilt ändå, så det är ju enkelt. Sedan kan jag gå in och ser vart allt finns på ritningarna. Det är väldigt avancerat i 3d men det behöver inte jag. För mig räcker det att se på karta, säger Jörgen Heed.
Än så länge har det inte varit så mycket felanmälningar, eftersom FIM bara rullat skarpt sedan i maj, men Jörgen Heed upptäcker allt eftersom saker som kan förbättras:
– De har verkligen lyssnat på vad man säger och jag har fått bra support från Vyer. Kommunikationen är mycket lättare med det här systemet, på vanliga felanmälningar tappas en del. Man behöver ju bara gå till sig själv, om man anmält något vill man veta om det är påbörjat och helst när det ska vara klart. Och man vill inte ha ett automatsvar som man inte kan svara på.
Vyer är mjukvaruleverantören som levererat systemet åt Ica Fastigheters pilotprojekt. En av anledningarna till att de valdes som partner var att de jobbar i ett Google-gränssnitt.
– Alla känner till Google och det var lätt att överföra data från produktion till gränssnittet. En verksamhet, speciellt inom handel, förändras hela tiden och man behöver ett system som kan ändras snabbt och enkelt, säger Jonas Stenberg.
Någon digital kompetens för att arbeta med FIM-systemet krävs inte. Vyer har skapat ett pedagogiskt gränssnitt som fungerar för personer i olika åldrar och med olika modersmål, utbildning och förkunskaper.
– Det har räckt med 30 minuters sittning för att få användarna på banan, säger Jonas Stenberg.
Sedan Enköping färdigställdes har FIM införts i nybyggda Ica Maxi i Bålsta och just nu utvärderas en liknande lösning för ett av Icas lager. Precis som i andra BIM-projekt kontrollmäts lagerlokalen med miljontals mätpunkter och drönare för att få helt exakta mått. En enda felaktigt placerad pelare kan förstöra hela logistikflödet, som är millimeteranpassat.
– Och om BIM:en blir fel då följer ju felet med till FIM, säger Jonas Stenberg.
Jonas Stenberg är övertygad om att det finns stora pengar att tjäna genom digitala tvillingar, liksom ett förbättrat, förenklat förvaltningsuppdrag.
– Det vi sparar in enbart med BIM, i form av att slippa scanning och en ÄTA på 130 punkter – redan där är slaget vunnet, säger han.
Ica Fastigheters digitala tvilling kommer sannolikt att tjäna som inspiration för andra fastighetsutvecklare, men Johan menar att förutsättningarna var ultimata på grund av Ica Fastigheters förutsättningar.
– Det här hade varit väldigt mycket svårare för ett vanligt byggbolag. Ica fastigheter har en väldigt speciell affär eftersom de gör allt, från upphandling av mark till att bygga och sedan förvalta. Det är inte så många, utöver kommunerna, som har samma förutsättningar.
Fakta:
BIM = Building Information Modeling
FIM = Facility Information Modeling
