23948sdkhjf

Krönika: "Undvik generella beskrivningar i upphandling"

| Av Jessica Ekmark och Niclas Tidare | Tipsa redaktionen

Vilka lokalanslutna tjänster vill en upphandlande hyresgäst eller hyresvärd ha hjälp med?

Har du någon gång utfört arbete som varit svårt att få betalt för, kanske på grund av att din avtalspart nekar till att ha gjort beställningen eller menar att det egentligen är någon annan som ska betala?

Vid fastighetsunderhåll och lokalanknutna tjänster kan ansvaret typiskt sett ligga hos en av två parter – hyresvärden eller hyresgästen. Den som upphandlar tjänster för underhåll och städning i lokaler är naturligtvis främst intresserad av att uppfylla sitt eget åtagande utifrån det ansvar denne har enligt hyreslagen och hyresavtalet, samtidigt som hen sannolikt inte är lika intresserad av att betala för den andra partens skyldigheter.

För att undvika frågor kring detta är det bästa förstås att så detaljerat som möjligt ange vilka tjänster som ska utföras i lokalen och undvika generella beskrivningar som ”underhåll i och utanför lokalen X” i avtalen. Men om frågan ändå uppstår, går det att veta vilket ansvar som typiskt sett åligger en hyresvärd respektive en hyresgäst?

När det gäller ansvar i hyresförhållanden har en gränsdragning gjorts i fråga om var hyresgästens ansvar slutar och hyresvärdens tar vid. Hyreslagens utgångspunkt är att hyresvärden har en underhållsskyldighet medan hyresgästen har en vårdplikt.

Hyresvärdens underhållsskyldighet innebär en skyldighet att hålla lokalen i sådant skick att den ”enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. Vad innebär detta i praktiken?

Jo, det betyder att hyresvärden till exempel är skyldig att utföra stambyte och åtgärda vattenskador som inte beror på hyresgästen, men det innebär också en skyldighet att måla om väggar, byta golv och liknande som behöver åtgärdas på grund av vanlig förslitning vid normal användning av lokalen.

Inom fastighetsförvaltning definieras underhåll ibland som en handling för att återställa funktionen hos ett objekt.

Hyresgästens vårdplikt är lite mer svårdefinierad. Den omfattar typiskt sett enklare åtgärder och insatser, såsom regelbunden städning, rengöring av ytor, våttorkning med mera. Omfattningen påverkas också av hur lokalen används.

I ett kontor där inte så många rör sig behöver till exempel golvytor inte rengöras lika ofta eller på samma sätt som ett butiksgolv där ett stort antal personer rör sig. Vårdplikten omfattar då, förenklat, städinsatser som syftar till att motverka en större förslitning än nödvändigt på golvet, men som beskrivs ovan är det hyresvärden som ska byta ut golvet när det är tillräckligt slitet.

Lokalens skick och underhållsansvaret får parterna avtala fritt om och det är inte ovanligt att det också görs genom rumsbeskrivningen och gränsdragningslistan i hyresavtalet. Det är inte ovanligt att en stor del läggs över på hyresgästen, som med det större ansvaret även får mer frihet. När det gäller ytor utanför själva lokalen, t ex trottoar och fasad eller gemensamma ytor och gångstråk i gallerior, faller detta normalt sett på fastighetsägaren. Men även detta kan parterna avtala om vilket gör att man inte helt lätt kan se var den ena partens ansvar slutar och den andras börjar.

Det kan till exempel tänkas att hyresgästen ska hålla rent på marken utanför entrén medan fönsterputs av lokalens fönster på utsidan är fastighetsägarens ansvar.

Tyvärr innebär ju detta att inget generellt svar kan ges på vilket behov upphandlaren av tjänster för underhåll och städning behöver tillgodose, då det är en glidande skala där varje enskilt fall kan ha en egen gränsdragning i fråga om ansvar.

Extra svårt kan det vara i dessa tider, som präglas av att allt färre vistas i kontors- och butikslokaler samtidigt som en högre intensitet på städinsatser och renlighet efterfrågas. Som alltid och även av detta skäl är det naturligtvis viktigt att vara tydlig med vilka insatser och åtgärder som ska ingå i ett avtal om städ- och underhållstjänster. Det skadar heller aldrig att ställa frågan: finns det fler hyresrättsliga åtaganden som upphandlaren kan behöva hjälp med?

AV

Jessica Ekmark

Gör: Advokat och partner på Brick advokatbyrå

Inriktning: Specialiserad inom fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt och entreprenadrätt

Niclas Tidare

Gör: Advokat på Brick advokatbyrå

Inriktning: Specialiserad inom fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt och entreprenadrätt

(Tidigare publicerad i tidningen Rent nummer 3 2020)

Håll dig uppdaterad med Rent

Jag accepterar Nordiske Mediers villkor och avtal

Är du prenumerant? Bli prenumerant

Med en prenumeration får du obegränsad tillgång till webbtidningen. Läs webbtidningen online.

Kommentarer (0)

Mest läst

JOBB I FOKUS

Startsidan just nu

Klart med ny vd för Samhall

Ny digital städmässa

Den 8-10 september genomförs Cleaning Interactive TM – världens första virtuella mässa för städindustrin.

Scandinavian XPO väljer Inspira

Ännu ett lokalvårdsavtal

Digital kunskapsbank om hygien i fem branscher

Arbetsmiljöverket inspekterar städbranschen

Med anledning av Covid-19 ska Arbetsmiljöverket genomföra närmare 300 inspektioner för att identifiera smittrisker för städpersonal, ordningspersonal och väktare samt i butiker och apotek.

Nyhetsbrev

Vi väntar på din nominering

Tiden för att nominera till årets Clean Bright Awards är på väg att gå ut. För att du ska hinna komma in med din nominering förlänger vi nomineringstiden till den 3 juli.

Arkiv

Ny styrelseordförande i MIAB

Coor förlänger IFM-avtal

Coor har arbetat med Telia Company i Norden i mer än tio år och förlänger nu avtalet i ytterligare fem år.

Kraftigt ökade kostnader för hotellstädning

Nya krav på mer städning som en följd av coronaepidemin kan kosta hotellbranschen i USA upp till nio miljarder dollar per år, enligt en rapport.

Prisas för innovativ app

HomeMaid köper Wimix Resurs

Rimab anställer för nytt uppdrag

Västra Götalandsregionen i Skaraborg har valt Rimab Facility Service AB för sin lokalvård och verksamhetsnära tjänster framöver.

AnnaCarin Grandin ny koncernchef på Coor

AnnaCarin Grandin tillträder som koncernchef i Coor den 1 augusti 2020. Hon efterträder Mikael Stöhr som valt att lämna bolaget.

Plus

Söker ständigt nya miljövänliga metoder

Rent har pratat med Mattias Sjölander, tjänsteutvecklare på Inspira, om hur han ser på kemikalie-användning och miljömärkning.

Fallolyckor fortfarande vanligast

Städare testar elcykel

AI ska kontrollera handtvätt

Föreslår särskilt rutavdrag för äldre

Alla tjänster som utförs i hemmet bör vara avdragsgilla för personer över 65 år. Det föreslår Almega som har frågat seniorerna.

Krönika: "Undvik generella beskrivningar i upphandling"

Golvvård gynnar klimatet

Enligt en ny rapport från IVL Svenska Miljöinstitutet, på uppdrag av bl a golvföretaget Bona, är förnyelse av trä- och plastgolv mycket bättre för miljön än att lägga ett nytt golv.

Plan för säkrare arbetsplats

Satsar på återvinning av pappershanddukar

Konsultföretaget Sweco inför återvinning av pappershanddukar på sitt kontor i Göteborg.

Plus

Verksamheten fortsätter som tidigare

Sedan den första maj är Servicecompagniet ett helägt dotterföretag till Inspira som förvärvar resterande 50 procent från Sesab Service och Skaraborgs Städ.

Plus

Läs eller lyssna på "feel-good" om städning

Sodexo får uppdrag av Länsförsäkringar

Västeråsföretag satsar på ishockey

Se alla Företagens egna nyheter

Moppsystem för framtiden

Laxå kommun satsar på miljön

Passa på att utbilda dig i sommar!

Platser kvar på Öppna kurser hos Borago!

Nyheten Whiz är robotdammsugaren för professionellt bruk

Professionella lokalvårdsutbildningar på distans!

DIRO är ett Bra Miljöval – Naturskyddsföreningen

Ytdesinfektion snabbt och enkelt med nya i-cover

Nilfisk re-lanserar ångtvättar

Gipeco Ny produkt Chick Multides

Äntligen är det officiellt, Tersano besegrar Corona!

Tersano ozonvatten på toppen av testerna

Trappstädning och Hygienutbildning

Hygienutbildning via Borago

Hygienutbildning på distans via Städakademin

Desinfektion med miljövänligt ozonvatten

Oberoende tester visar toppresultat

Vi har utbildningar som passar medarbetare i olika roller!

Borago inleder samarbete med Hygiene Diagnostics

Supplies Direct Malmö

Bättre resultat hos Tierpsbyggen med digitala städverktyget

Är du ledare inom städ- och service?

Världslansering av Duotex® nya produkter!

Fördelar med att använda skumtvål

Kompetens för städbranschens tjänstemän

Sänd till en kollega

0.109