23948sdkhjf

Krönika: "Undvik generella beskrivningar i upphandling"

Vilka lokalanslutna tjänster vill en upphandlande hyresgäst eller hyresvärd ha hjälp med?

Har du någon gång utfört arbete som varit svårt att få betalt för, kanske på grund av att din avtalspart nekar till att ha gjort beställningen eller menar att det egentligen är någon annan som ska betala?

Vid fastighetsunderhåll och lokalanknutna tjänster kan ansvaret typiskt sett ligga hos en av två parter – hyresvärden eller hyresgästen. Den som upphandlar tjänster för underhåll och städning i lokaler är naturligtvis främst intresserad av att uppfylla sitt eget åtagande utifrån det ansvar denne har enligt hyreslagen och hyresavtalet, samtidigt som hen sannolikt inte är lika intresserad av att betala för den andra partens skyldigheter.

För att undvika frågor kring detta är det bästa förstås att så detaljerat som möjligt ange vilka tjänster som ska utföras i lokalen och undvika generella beskrivningar som ”underhåll i och utanför lokalen X” i avtalen. Men om frågan ändå uppstår, går det att veta vilket ansvar som typiskt sett åligger en hyresvärd respektive en hyresgäst?

När det gäller ansvar i hyresförhållanden har en gränsdragning gjorts i fråga om var hyresgästens ansvar slutar och hyresvärdens tar vid. Hyreslagens utgångspunkt är att hyresvärden har en underhållsskyldighet medan hyresgästen har en vårdplikt.

Hyresvärdens underhållsskyldighet innebär en skyldighet att hålla lokalen i sådant skick att den ”enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. Vad innebär detta i praktiken?

Jo, det betyder att hyresvärden till exempel är skyldig att utföra stambyte och åtgärda vattenskador som inte beror på hyresgästen, men det innebär också en skyldighet att måla om väggar, byta golv och liknande som behöver åtgärdas på grund av vanlig förslitning vid normal användning av lokalen.

Inom fastighetsförvaltning definieras underhåll ibland som en handling för att återställa funktionen hos ett objekt.

Hyresgästens vårdplikt är lite mer svårdefinierad. Den omfattar typiskt sett enklare åtgärder och insatser, såsom regelbunden städning, rengöring av ytor, våttorkning med mera. Omfattningen påverkas också av hur lokalen används.

I ett kontor där inte så många rör sig behöver till exempel golvytor inte rengöras lika ofta eller på samma sätt som ett butiksgolv där ett stort antal personer rör sig. Vårdplikten omfattar då, förenklat, städinsatser som syftar till att motverka en större förslitning än nödvändigt på golvet, men som beskrivs ovan är det hyresvärden som ska byta ut golvet när det är tillräckligt slitet.

Lokalens skick och underhållsansvaret får parterna avtala fritt om och det är inte ovanligt att det också görs genom rumsbeskrivningen och gränsdragningslistan i hyresavtalet. Det är inte ovanligt att en stor del läggs över på hyresgästen, som med det större ansvaret även får mer frihet. När det gäller ytor utanför själva lokalen, t ex trottoar och fasad eller gemensamma ytor och gångstråk i gallerior, faller detta normalt sett på fastighetsägaren. Men även detta kan parterna avtala om vilket gör att man inte helt lätt kan se var den ena partens ansvar slutar och den andras börjar.

Det kan till exempel tänkas att hyresgästen ska hålla rent på marken utanför entrén medan fönsterputs av lokalens fönster på utsidan är fastighetsägarens ansvar.

Tyvärr innebär ju detta att inget generellt svar kan ges på vilket behov upphandlaren av tjänster för underhåll och städning behöver tillgodose, då det är en glidande skala där varje enskilt fall kan ha en egen gränsdragning i fråga om ansvar.

Extra svårt kan det vara i dessa tider, som präglas av att allt färre vistas i kontors- och butikslokaler samtidigt som en högre intensitet på städinsatser och renlighet efterfrågas. Som alltid och även av detta skäl är det naturligtvis viktigt att vara tydlig med vilka insatser och åtgärder som ska ingå i ett avtal om städ- och underhållstjänster. Det skadar heller aldrig att ställa frågan: finns det fler hyresrättsliga åtaganden som upphandlaren kan behöva hjälp med?

AV

Jessica Ekmark

Gör: Advokat och partner på Brick advokatbyrå

Inriktning: Specialiserad inom fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt och entreprenadrätt

Niclas Tidare

Gör: Advokat på Brick advokatbyrå

Inriktning: Specialiserad inom fastighetsrätt, kommersiell hyresrätt och entreprenadrätt

(Tidigare publicerad i tidningen Rent nummer 3 2020)

Kommentera en artikel
Meddela redaktionen
Utvalda artiklar

Sänd till en kollega

0.094